北京11个地王平均值4年才返本当北京六环外地块拍得3.3万元/平方米的楼面价时，开发商还能高调地声称对高价抢走了的地有信心吗？2016年北京楼市将产生波动，年底时或将步入一波低潮。某机构房地产分析师曾向记者直言，更加多高净值人群去海外置业，地王同区域内存量市场的高端项目也将对其导致冲击，北京可怕的地价将造成未来上市的项目经营风险增大。值得注意的是，在这个地王集中于揭晓的北京冬天里，土地市场的火热早已沦为常态。据亚豪机构统计资料，2015年，扣减配建及竞建部分，成交价地块中纯商住宅的实际楼面价每平方米多达5万元的住宅用地早已有10宗之多。

更加最重要的是，亚豪机构撷取了自2005年-2014年的10年时间里，每年北京成交价住宅用地中楼面价最低和溢价率最低的地块，共20宗。除了大龙地产退地的地王外，其余19宗现在虽皆正处于长时间研发、销售状态，但也提醒出有地王的风险所在。亚豪机构市场总监郭毅向记者回应，如果仅有计算出来在土地价款的基础上变换年化复利10%的财务成本，北京10年时间的19个地王盘中，只有11个项目的销售额不足以覆盖面积土地成本和财务成本。而这11个项目超过盈亏平衡点的时间周期平均值为48个月，也就是4年时间。

地王集中营遗风险据亚豪机构统计资料，上述20宗地王分别坐落于北京9个行政区。其中朝阳区和顺义区各4宗，朝阳区经济活跃、财富人群集中于，顺义区则凭借临空经济带和中央别墅区，双双勇夺地王桂冠;孕育出地王技能位列次席的是传统教育强区海淀和题材众多的后起之秀通州，各3宗;另外，丰台区曾问世2宗地王，西城区、大兴区、门头沟区、平谷区1各有一宗地王。

而这19宗地王中，还曾经常出现一个特例。2009年11月20日，大龙地产通过拍卖会方式以50.5亿元竞得顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地，这个数字建构了当时北京市土地出让总价和楼面价的最低纪录，而后由于大龙公司逾期并未签定顺义天竺地块的土地出让合约，被中止竞得资格。更加最重要的是，其余19宗曾多次的地王中，除西城区华嘉胡同之外的18宗地块皆以上市，从获得到首套签下的平均值周期为28个月，比起12个月-18个月的长时间节奏，地王盘的上市周期显著迟缓。亚豪机构称之为，最漫长的地块当科小巨人李泽锴旗下的子公司于2006年竞得的工体北路4号院地块，沿用港派传统的囤地电子货币的研发模式，该地块在静置3年后，被李泽锴卖给了瑞安置业，又经历了2年时间，才于2011年12月份开始销售，该宗地块从转让到入市的时间整整穿过了5年。

回应，郭毅称之为，地王以打破市场预期、打破区域当前楼市现状的价格被房企竞得，虽然早期的部分地王方位良好，房企勇于大胆竞地，可以说道是创建在前瞻预判市场的基础之上，但却被迫代价上升入市节奏，等候楼市茁壮的代价。尤其是地王盘的土地成本高昂，随着时间的推移，背负着极大的财务成本，也令其地王盘超过盈亏平衡点的周期被大大扯后。

事实上，记者也注意到，为了消化高价地，开发商代价的代价并不较低，甚至造成某些企业转变股权结构，引进大股东，意欲依赖大股东背书市场需求资金反对，改变战略投资决策。平均值4年才返本根据前文右图，亚豪机构分析得出结论的结论是，11个地王项目平均值必须4年才到盈亏平衡点，但这并不意味著今年获得地王的开发商花费4年时间也需要解套。

郭毅分析，早期地王的地价尚能在低点，加之地块的容积率等规划指标的管理比较严格，如果高价拿地的是大型房企，相结合其领先的产品研发和市场营销能力，需要很好地构建较慢销售、回笼资金，因此需要迅速地超过盈亏平衡点。比如2005年金地勇夺的马驹桥地块和龙湖勇夺的顺义后沙峪地块，分别研发了金地格林小镇6和龙湖滟澜山，两项目于2007年年中先后入市，皆在散户后的数月时间之后重复使用了全部土地成本。但是，这样的案例仍在少数，目前，19个地王盘中仍有8个的销售额仍未超过仅有算入地价款和财务成本的盈亏平衡点。

这8个项目分别是2011年-2014年这4年时间里，每一年的单价地王和溢价率地王，换句话说，2011年之后的地王，截至目前仍并未解套。郭毅分析，2011年开始出租汽车，人为设置了购房门槛之后，无论是出于市场利空预期的影响，还是不具备资格的购房客群严重不足，都在导致楼市成交量上行的同时，诱导了房价下跌的速度，而地王盘赖以解套的关键点就是房价持续、高速的下跌，在房价没下跌到地王盘预期价位时，房企不能自由选择延后推盘，以时间换市场。但是，推迟入市导致的恶果并某种程度是房企代价了更高的成本，更加深远影响的影响则是拖垮到企业的扩展速度。

在北京这个强者恒强劲的房地产市场中，快一步则步步快，甚至不会无法在北京扎根。而来自上海易居房地产研究的一组数据表明，2015年前10个月，全国房地产开发企业土地购买均价占到商品房销售均价的47.6%，正处于2011年以来的最高值，占到比比起2011年低了10个以上的百分点。

易居研究院研究员杜金龙向记者回应，土地购买价格的涨幅慢于商品房销售价格，土地成本在房地产项目研发经营中的占比更进一步减少，减少了地方政府财政收入的同时，减少了房企开发商的项目研发利润。而记者在过去两年中，曾探访北京、南京、上海等多个地王地块，解套者有之，但解套的手段并不是相结合自身对产品和市场的做到而突围，更好的是相结合新的地王的产生而解套。

然而，对北京目前的市场而言，过去经常出现地王即立刻造就周边房价一夜疯长20万元的现象早已消弥，购房者在全城豪宅简化的性刺激下，心态越发理性，何况未来的竞品更加多，自由选择极具多样化，可见地王们将忍受多大的销售压力。回应，郭毅指出，在2015年这个地王沦为常态的市场中，面粉屡屡喜过面包，地王等候市场机会的时间成本将不会更高、入市节奏更为无法掌控、报酬周期也愈发漫长。特别是在小片区内扎堆兴起地王，在面对着区域内部和外部整体市场时，竞争程度正在由白热化下降到惨重。

地王解套可玩性的增大，只有大力创意产品、减少项目附加值、提高项目性价比的开发商，才有可能突破重围、破茧成蝶。

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